https://www.safedai.com.cn

中国式“租房革命”:政府、BATJ、房企、银行都来了,谁能一统江湖?

一个完美的租赁市场和制度,信用租房、租售同权和租金证券化三年夜环节必不成少,互联网公司、房企、金融机构也将各司其职。

方才过去的2017年,被认为是中国房地产市场的“租赁元年”。

这一年中,全国跨越50个都邑出台了鼓励住房租赁的政策;贩卖额排名前30位的房地产商中,已有1/3以上成立长租公寓品牌或涉足租赁市场;建设银行发布首个住房租赁贷款产品后,金融机构纷纷跟进,类REITs产品出现。

“租购并举”的号令下,巨头出没的租房市场,从未像当前这样备受存眷。这里所说的“巨头”,不只仅是房企和银行。

2017年8月,阿里巴巴在互联网巨头中率先切入租赁市场,宣布在杭州打造全国首个“智慧住房租赁平台”;10月24日,京东正式宣布进军房地产电商,并成为北京住房租赁市场的支持平台;12月中下旬,腾讯先后告竣与链家的合作、与深圳市住建局共建新型智慧住房租赁平台。

2017年12月18日,腾讯宣布在深圳打造智慧住房租赁平台(腾讯供图)

杭州、北京、深圳三座都邑当局租赁平台暗地里的技术方案,分别由阿里、京东、腾讯三家公司担纲。此外,baidu也推出了baidu租房平台和baidu有钱花租房分期供职。

BATJ将所长于的云计算、人工智能、年夜数据、征信、支付等环节植入租房范畴,与房企的租赁开发运营、银行的金融立异相互竞争、融合——一场中国式的租房革命正在进行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,租赁市场的“新年夜厦”应该由三年夜基石构成:信用租房、租售同权和租金证券化。

长租公寓品牌旭辉领寓国际副总裁高杰则对于全天候科技暗示,未来如果有一个平台能够同时办理房源交易、当局业务打点(居住证、积分入户、积分入学等)、生活供职(搬场、保洁等)和金融供职,这个平台将最具竞争力。

房企:蓝海市场与盈利难题

从“重售轻租”转向“租售同权”,是2017年中国房地产市场的新格局之一。从政策标的目的上看,国家一方面在收紧一二线都邑的商品房贩卖、消灭炒房客,另一方面则在年夜力培育租赁市场。

链家研究院2017年发布的《租赁崛起》述说表现,到2025年,中国住房租赁市场局限(租金总额)将由2016年的1.1万亿跃升至3万亿,租赁人口将达2.3亿人,到2030年将跨越4万亿元。

4万亿的租赁市场是一片蓝海,但持久以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少局限化、市场化的机构租赁者,租客寻找房源的渠道年夜多通过各年夜中介门店及58同城、赶集网、安居客等垂直类电商。

直到近几年,专业的住房租赁运营商开始涌现,长租公寓也作为一项立异业务在地产公司开始试水。

万科董事会主席、首席执行官郁亮曾暗示,万科筹画成为租赁行业的龙头企业。万科也是最早一批开展长租公寓业务的房企之一,2016年5月,万科推出长租公寓品牌“泊寓”。根据万科方面提供的数据,截至2017年三季度末,“泊寓”业务覆盖24个一、二线都邑,累计开业82个项目,共获取房源跨越8万间,开业间数约2.4万间。

万科推出的长租公寓品牌“泊寓”

除了万科外,龙湖、金地、碧桂园、保利、旭辉等房企均已成立本身的长租公寓品牌。据不彻底统计,目前中国长租公寓品牌跨越500家,市场上还存在年夜量从事租赁业务的公寓运营商,譬喻魔方公寓、YOU+公寓、链家推出的自如等等。

一位深圳房地产国企人士对于全天候科技暗示,做长租公寓的路数对于房企来说可谓得心应手,无论是获取项目、规划设计、融资建设,还是装修改造、营销推广都有迹可循,租赁与贩卖还能形成互补,将租户导入潜在购房群体。

“房企已经进入租赁市场的快车道”,高杰说,房企拥有更强的重资产属性和资产增值手段。在资产端,存量物业、自持物业都可转化为租赁房源;年夜型房企在商业运营、联合办公、物业供职、文化教育等范畴的资源还可以与公寓产生叠加效应,实现供职的多元化。

可是从盈利角度来看,租赁是个不讨好的事儿。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉暗示,公寓租金回报率在2%摆布,北上广深等一线都邑,租金回报率在1.5%,远远低于理财产品的收益率,租赁投资回收期也太长。

2017年底,碧桂园的第一个长租公寓项目在上海表态时,有关负责人曾透露,目前碧桂园在长租公寓范畴还处于前期业务培育的阶段,“不亏钱便是赚”。作为去年贩卖额高达5508亿元、排名第一的房地产企业,碧桂园曾提出到2020年,将围绕一二线核心都邑成长100万套长租公寓,在此基础底细上打造“长租都邑”。

旭辉领寓的战略目标则是未来5年达到20万间的解决局限,近1000个项目,并在5年内实现盈利。

银行:租赁市场的“金融关怀”

作为房地工业的“年夜金主”,在租赁的风口下,银行并未置身事外。

2017年11月3日,中国建设银行在深圳联合招商、华润、万科、恒年夜、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司,以及比亚迪、方年夜集团、研祥智能、兆驰等10家企事业单位宣布进军租房市场,推出一个名为“CCB建融家园”的APP,向C端用户提供5000余套房源租赁供职。

建设银行还发布了金融行业首个个人住房租赁贷款产品。该产品最高可贷100万元且不跨越租期内租金,贷款期限最长不跨越5年且不高于租金,利率执行基准利率(年化利率为:半年期4.35%、一年期4.75%、一到五年期4.9%)。

在严跃进看来,这是租赁市场的“金融关怀”第一次形成,尤其是一些机构类的出租房源,后续积极获取此类贷款,将有助于培育更多的租赁需求。

李宇嘉认为,地产商此前介入租赁供应的积极性低,很年夜原因在于前期投入太年夜,回笼资金的周期过长,“但银行介入到此中,形势就彻底分歧了”。

一方面,建行给地产商的“只租不售”的项目提供融资,另一方面,建行为个体租客和房东之间的租赁关系提供融资。也便是说,个体租客提供租赁合同、合法的房源证明,就可得到租赁贷款,市场各方介入租赁市场的积极性都将明显提高。

金融机构介入租赁市场,建行并非首例。据了解,各年夜商业银行都在不竭加码进入住房租赁市场,多家银企告竣战略合作,打造租房的金融供职链条。

譬喻,工商银行北京市分行已与北京市保障性住房建设投资中心、北首都建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议,未来5年将为北京住房租赁市场介入主体提供总额得多于6000亿元的融资支持,推动创立租购并举的住房制度。中国银行也于近日宣布与厦门市国土资源与房产解决局合作,推进住房租赁市场建设。

此外,长租公寓资产证券化的通道也不竭扩宽。2017年12月26日,旭辉领寓发布了民企首单储架式权益类REITs,注册局限30亿,涉及10-15个项目,将在2年内分期完成刊行。

旭辉领寓REITs成功刊行

“REITs真正落地后,将成为长租公寓行业另一股重要的力量。”高杰讲述全天候科技。在长租公寓的金融化范畴,目前已有魔方公寓、链家自如、保利、招商蛇口、新派公寓等成功刊行了ABS(资产支持证券)、类REITs和CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)产品。

BATJ:倾覆者还是赋能者?

2017年以来,互联网巨头加快切入房地产范畴,租房市场是最年夜的蓝海。相比房地产买卖市场,租赁场景所产生的年夜量交易和供职将带来更年夜代价。

2017年底,在不到一周的时间内,腾讯在房地产行业先后告竣两项重要合作:

12月14日,腾讯云和链家签署了战略合作协议,链家未来将借助腾讯云的年夜数据、AI等手段,买通线上与线下,重构并优化找房、租房、购房等交易流程;12月18日,腾讯宣布深圳市住房租赁交易供职平台正式启动,腾讯将通过云计算、人工智能、年夜数据、征信、支付等核心技术手段的立异运用,与深圳市住建局共同打造新型智慧租赁平台。

在腾讯之前,阿里、京东两家电商巨头在房地产范畴的争夺战已经打响。与腾讯通过年夜数据技术赋能房地工业分歧,阿里和京东则是彻蓝本身从新创立房地产电商体系。

2017年9月,支付宝租房频道上线,此前已经试运行了8个月。截至10月,已有跨越100万间公寓将正式入驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个都邑率先启用支付宝信用租房。

几乎同时,京东也新组建了房地产部门,原搜狐网副总裁、搜狐焦点总经理曾伏虎负担当责该部门总经理。曾伏虎曾对于全天候科技暗示,涉足房地产范畴后,京东重新房入手,未来向二手房、租房、文旅地产、海外地产等业务扩展,筹画在未来5年内成为流量、线上交易量双料冠军。

值得注意的是,从目前来看,阿里力推信用租房,京东要做供职商,腾讯则通过云计算、人工智能、征信、支付等核心技术在租房市场进行立异运用,三者均未直接涉足租赁项目开发和运营。可见,BATJ进军租房市场仍是从自身优势解缆,对准了租赁相关的工业链。

如曾伏虎所说,京东定位本身为房地产交易中的供职商,要做的事是“低落成本、改善供职、提高效率,不太也许把(房地产)这个行业倾覆”。

在租房业务上,阿里的定位也是“赋能者”。蚂蚁金服房产租赁行业总监林雪涛向全天候科技介绍称,阿里“智慧住房租赁平台”将在住建部12个试点都邑里复制,目前已经有2-3个地方当局在跟阿里接洽。在为企业赋能方面,支付宝目前已和蘑菇租房、旭辉地产等企业合作。在租房市场,支付宝可能阿里为品牌公寓、房产中介等合作方提供供职,“如果我们倾覆他们,跟他们竞争这是非常不明智的。”

支付宝租房入口,用户芝麻分超650便可免押金租房

阿里引入人脸辨认系统、淘宝评分体系、蚂蚁金服芝麻信用,腾讯引入信用分、腾讯云等技术,目的是打造一个基于年夜数据的信用租房体系。

据腾讯方面介绍,腾讯信用分2017年正式上线,顿时就运用到了租房业务中。此次,深圳住房租赁平台推出了基于腾讯信用分的免押险供职,满足腾讯信用分650分及以上(最高为850分)的租户,即可购买信用免押险,享受免押金入住;并提供违约保障,通过完善的信用体系担保双方履约。

高杰认为,阿里、京东、腾讯推出信用保障、免押金租房的业务,对于C端客户来说有切实所长,也将提高租赁企业的获客率。“其它,租赁信息还可以直接和当局征信机构对于接。”严跃进说。

未来租房市场的抱负状态

目前,租房市场已形成多个C端入口,公寓运营商的合作伙伴名单也从58同城、赶集网、嗨住、蘑菇租房等垂直类渠道扩展到了当局、银行、BATJ等推出的房屋租赁平台。

2017年12月,旭辉领寓与京东合作开启信用租房模式,只要京东小白信用高于90即可免押金租房。据高杰介绍,旭辉看重的是京东年夜平台的流量。此外,旭辉还与建设银行告竣合作,目前旭辉领寓上海地域的房源已上线建行的云平台进行推广,后续还将有更多房源上线。

严跃进暗示,一个完美的租赁市场和制度,信用租房、租售同权和租金证券化三年夜环节必不成少,互联网公司、房企、金融机构也将各司其职。

对于付房企来说,未来3-5年是长租公寓做年夜局限、抢占市场的阶段。安居客数据表现,截至2017年底,长租公寓的数量占整体租赁市场的比重只有2%,未来5-10年将占据10%以上比重,机构运营的租赁房源的市场竞争力将获得显著提升。

银行的角色则在于金融立异和租房证券化的测验考试,为行业创作发现更宽裕的金融环境。若能实现资金的较快回笼,企业介入租赁市场的积极性将更容易被更调。

而互联网公司最年夜的代价在于信用租房范畴。在信用租房上,腾讯的信用分、支付宝的芝麻信用、京东平台的小白信用等未来可以针对于分歧的出租者和承租者提供信用评估,也可以基于信用要素来进行租赁市场的定价。这样既消除信息不对于称的风险,也有助于低落交易成本。

这场租房革命后,未来的租房场景也许是这样的:房企和公寓运营商年夜力拓展市场,未来租赁房源的供应量会年夜年夜增加;有了信用分,房东不用担忧损坏室内措施、每月催缴租金、半途退租的空置风险、再出租风险和成本;在银行的“撮合”下,企业可以更好的获取资金,房东也愿意经受优质租户租金打折的租赁关系。

“从客户租房自满度最年夜化的角度来看,当局、银行、BATJ平台应该三方合作,阐扬各自优势特长,这是最抱负的状态。”高杰说。

郑重声明:本文版权归原作者所有,安全贷转载文章仅为传播信息之目的;如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。

相关文章阅读